2018年的海外房产市场

  楼市的未来一直是投资者关注的热点。但大多数人不明白的是,房地产其实并不是防御性资产(DefensiveAsset),反而有很高的市场风险。和四海金融小编一起来看看2018年的海外房产市场。

  银行放贷两大限制

  过去两年,APRA对银行的投资放贷进行了严格的限制。一是银行发放的只付利息型房贷总额占总房贷总额比例要降到30%以下;二是每间银行的年度投资住房信贷增长率要在10%以下。而这些限制应该会继续保持一段时间。如果不是当初的这些限制,悉尼现在的楼市价格可能会更高。

  2018利息是升是降?

  许多人都在想2018年的利率是否会上涨呢?如果上涨,升幅会是多少?没人会认为新的一年会降息,澳储行也行不想房地产市场崩盘。

  回顾历史,我们发现,一旦家庭利息支出达到了收入水平的11%左右,房价就会出现调整。从现在看,想要达到这个利息支出水平,澳储行的现金利率需要攀升到约3%~3.25%,换句话说,澳储行的现金利率需要在目前的基础上上升125-150个基点。

  按照历史的标准,澳洲储备银行的现金利率应该高过3%~3.25%,才会引发问题。但是,根据目前的家庭债务对收入比例水平,澳洲经济体系承受不了6%的现金利率。如果目前的债务水平持续上升,那么房地产市场甚至可能会走进到连现金利率上涨100个基点都承受不了的地步。

  楼市还涨吗?

  去年进入澳洲的移民人数为22万人,其中约1.1万人(5%)的净资产超过100 万澳元。如果这些有钱人有80%都是到悉尼和墨尔本,那么这两地区的房屋需求就会非常强烈,所以不会导致人们担心的供过于求的问题。

  悉尼:一份报告表示,如今悉尼的房地产价格大约被高估约52%。虽然还未达到2003年的56%高峰,但已相当接近。虽然物业销售供应与2016年时相比有所增加,但销售供应量增长的最大来源的一部分来自悉尼西南部,中央商业区并没有供应过剩的情况。

  墨尔本:新房增加,但墨尔本内城区空置率在2017年再次减少,如果内城区空置率下跌低于2%的话,租金可能会大幅增加。另一方面,根据一份报告,墨尔本的楼价被严重高估。